小產權房買賣合同有效嗎小產權房定義

2019-06-25       瀏覽次數:99

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   小產權房合同的效力以認定無效為原則,以認定有效為例外。

  1,對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。

  2,對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。

  3,對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋塘廈小產權房的,該合同應作無效處理。

  購買小產權房面臨法律風險。

  1,無法取得房屋使用權:《中華人民共和國合同法》第五十八條規定,“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還,”違法小產權房的建設,銷售者不具備房屋建設,銷售資格,沒有在政府部門登記備案,現實中因小產權房一房兩賣,房屋爛尾,買賣合同無效等情況,導致大量購房者無法取得房屋占有使用權,在合鳳崗二手小產權房出售同無效情況下也無法獲得法律支持。

  2,不能辦理房產證:國土資源部,財政部,農業部聯合下發的《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2011〕60號)第十條規定,對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地,農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設,鳳崗在售小產權房城鎮居民在農村購置宅基地,農民住宅或“小產權房”等違法用地,不得登記發證。

  3,不能上市交易:小產權房不是商品房,即使是合法的小產權房目前也沒有完全放開流轉,不能上市交易,無法辦理抵押貸款,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者很難得到補償,即使將來可以上市交易,也會采取類似經濟適用房上市交易的規則,向國家補繳土地出讓金等費用,這樣小產權房的價格優勢就并不突出了。

  對鳳崗二手小產權房價格小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋。

  第一種解釋是針對發展商的產權而言,將發展商的產權叫大產權,購房人的產權叫小產權,這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

  第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的,不用再繳土地出讓金的叫大產權,要補繳土地出讓金的叫小產權,按這種解釋普通商品房就是大產權房,經濟適用房就是小產權房。

  東莞鳳崗五聯小產權房。

  第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的,國家發產權證的叫大產權,國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,又被稱為鄉產權,鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。

  第一種和第二種解釋的小產權是合法的,只要交足購房款,或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣,其法律規定較為明確,而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產權證。

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